本文摘要：1、房地产开发风险的涵义及其特征 　　所谓房地产开发风险，是所指在房地产开发活动过程中不存在影响研发利润的多种因素，而这些因素的起到无法或无法预料、掌控，使得企业实际研发利润有可能与预计利润再次发生背离，因而使企业有遭受经济损失的机会或可能性。

1、房地产开发风险的涵义及其特征 　　所谓房地产开发风险，是所指在房地产开发活动过程中不存在影响研发利润的多种因素，而这些因素的起到无法或无法预料、掌控，使得企业实际研发利润有可能与预计利润再次发生背离，因而使企业有遭受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象，显著地呈现以下特征：1）综合性。房地产开发牵涉到到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种对立的综合体现。

2）模糊性。即不肯定性，展现出为风险构成的模糊性和由于风险造成企业研发经营活动结果的无法事前认同。

3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力避免所致，也有可能由于管理者决策犯规，掌控失灵而失去了本不应取得的利益。4）补偿性。既然风险不会带给损失，客观上拒绝给与经营者必要的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即风险报酬。

5）激励性。风险与竞争是同时不存在的，否认和承担风险，将把企业推上背水一战的境地，必定使企业为一个联合的目标，希望提高经营管理，强化竞争能力，提升经济效益。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　2、房地产开发面对的主要风险 毕业论文 http://www.lw54.com 　　2.1　政治风险 毕业论文 http://www.lw54.com 　　是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、大罢工、社会动荡不安）及适当的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地用于制度改革、住房制度改革），导致房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响尤为必要的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实施凸的货币政策还是实施泊的货币政策直接影响开发者和购买者所持有人的资本，影响项目的研发和出售。

同时银行关于房地产方面的业务也不会对房地产的市场需求再次发生影响。就财政政策而论，政府实施凸的财政政策还是实施泊的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实施福利供给政策还是实施对低收入阶层采行受限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和市场需求再次发生影响。

这一风险在我国特别是在必须注目。毕业论文 http://www.lw54.com 　　2.2　经济风险 毕业论文 http://www.lw54.com 　　是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动造成房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性相当大，消费者对户型结构及单元面积的偏爱也不会发生变化。

原本的细分市场上该类物业还供不应求，而旋即却有可能大量积压，不免使投资收益相比之下背离预期。通货膨胀时期，纸币升值，价格全面下跌，房地产虽然具备一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也不会下跌。

而人们手中持有人的货币量是一定的，这样购买力比较上升，有可能无力缴纳日益贬值的房地产，从而造成房地产企业研发的项目无法卖出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，几乎依赖自有资金周转是十分艰难的，一般来说必须使用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己研发的房地产作为抵押取得用作该项投资的贷款时，如果无法按照抵押贷款协议规定的期限支付本息时，就必需分担作为抵押品的房地产将有可能沦为他人财产的风险。

使用预售房屋筹措研发资金时，如果无法按照预售协议规定的日期交房，就必需分担缴纳巨额的赔偿金的风险。毕业论文 http://www.lw54.com 　　2.3　大自然风险 毕业论文 http://www.lw54.com 　　是指由于大自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发导致的影响，从而使房地产开发商导致经济上的损失。

大自然风险经常出现的机会较较少，但是一旦经常出现，导致的损失是相当大的。毕业论文 http://www.lw54.com 　　2.4　技术风险 毕业论文 http://www.lw54.com 　　是指由于科技进步、技术结构及其涉及变量的变动给房地产开发商有可能带给的损失。例如，由于科技进步有可能对房地产商品的适用性构成威胁，被迫开发商新增投资展开房地产的改版、整修和改建。

由于建筑设计变动有可能造成建安工程成本增加，从而影响项目构成后的出租。毕业论文 http://www.lw54.com 　　2.5　经营风险 毕业论文 http://www.lw54.com 　　是指由于开发商因研发项目经营管理疏于造成预期收益无法构建，或足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归咎于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹集等的预测错误和决策犯规。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　3、造成房地产开发风险的因素剖析 毕业论文 http://www.lw54.com 　　3.1　政策环境与经济形势 毕业论文 http://www.lw54.com 　　房地产开发由于与国家经济形势密切涉及，因此，在相当大程度上受到政府政策的掌控。如：政府对租金售价的掌控，对外资的掌控，对土地用于的掌控，对环境保护的拒绝，特别是在对投资规模和金融的掌控，以及新的税务政策的制定，都有可能对房地产开发商包含风险。在我国特别是在必须注目。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　经济繁荣时，由于各产业不断扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格大大增高。而在经济衰退时，社会对房地产市场需求能力受到诱导，产品开始经常出现无法抢的现象，此时，开发商的资金早已投放，形势的波动使其做出体现并展开调整是非常幼稚的，短时间内很难变化或寻找其他替代者，从而不会使开发商陷入困境。毕业论文 http://www.lw54.com 　　3.2　房地产市场的发育程度与供需状况 毕业论文 http://www.lw54.com 　　在市场经济条件下，一个发育完备的市场不应不具备：信息充份、商品同质、厂商买者权利进出以及交易双方数量众多四个基本条件。

而一个发育不充份的市场必定不会给房地产开发商带给一定的风险。毕业论文 http://www.lw54.com 　　从总体上谈，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供需变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供需变化对开发商的影响大的多。

只要当地经济发展是身体健康的，房地产市场需求就会再次发生大的变化。房地产开发的强度各不相同潜在的开发商对出租收益的预期。当租金、售价因房屋供应紧缺而上升时，开发商之后不会争相研发房地产，但由于研发必须一定的时间，待研发已完成时，市场供需有可能已再次发生了变化，导致研发的物业无法出租。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　3.3　研发时机的自由选择 毕业论文 http://www.lw54.com 　　经济运行有较慢和滞缓交错经常出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期还包括高峰膨胀低谷完全恢复四个阶段。

在高峰期，国民经济很快快速增长，经济正处于高峰期，由于各产业不断扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格大大增高。在收缩期，国家削减银根，掌控投资规模，社会对房地产市场需求能力受到诱导，产品开始经常出现无法抢的现象。在低谷期，社会信贷关系更进一步紧绷使得工业和建筑业投资骤减，投资产品价格减少但无法出售。在恢复期，国家放开银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始减小，价格渐渐回落，此时正是房地产投资的黄金时期。

从较长时间看，在投资收缩期、低谷期做企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，无以能提供较小盈利，防止较小亏损。

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